2026년 세제개편안 부동산 핵심: 양도세·종부세, 이제 ‘몇 채’보다 ‘실거주’가 중요합니다

집은 한 채인데 전세를 주고 나는 다른 곳에 살고 있다면?

앞으로는 “1주택자니까 괜찮다”는 계산이 통하지 않을 수 있습니다.

2026년 세제개편안의 방향은 분명합니다.

주택 수보다 실제 거주 여부와 주택가액을 더 중요하게 보고, 장기 보유보다 장기 실거주에 세제 혜택을 집중하는 것입니다.

※ 현재 내용은 2026년 8월 3일 발표된 정부안 기준이며, 국회 심의 과정에서 세부 내용이나 시행 시점이 달라질 수 있습니다.

📑 목차

종부세, 1주택도 ‘실거주 여부’에 따라 갈립니다

가장 먼저 볼 부분은 보유세, 즉 종합부동산세(종부세)입니다.

현재 1세대 1주택 기본공제는 12억원이지만 개편안이 시행되면 실제 거주하는 1주택자는 14억원, 해당 주택에 거주하지 않는 1주택자는 9억원으로 갈립니다.

쉽게 말해 집을 한 채만 가지고 있다는 사실만으로 1주택자 혜택을 충분히 받는 구조에서 벗어나,

그 집에 실제로 살고 있는지가 중요해지는 것입니다.

다주택자도 기본공제 9억원을 일률적으로 받는 구조에서 ‘4억원 + 5억원 × 거주주택가액 ÷ 전체 주택가액’ 방식으로 바뀝니다.

결국 집이 몇 채인지뿐 아니라 그중 어느 집에 실제 살고 있는지가 중요해지는 셈입니다.

구분	핵심 변화	체크 포인트
실거주 1주택	종부세 기본공제 14억원	실거주 혜택 확대
비거주 1주택	기본공제 9억원	1주택이어도 부담 증가 가능
다주택	거주주택 비중에 따라 공제	비거주 주택 많을수록 불리
종부세 세액공제	보유기간 → 거주기간 중심	장기보유만으로는 한계

공정시장가액비율도 단계적으로 높아지고, 종부세 세율은 주택 수 중심에서 주택가액 중심으로 일원화됩니다.

특히 고가주택이나 실거주하지 않는 주택을 보유했다면 2027년 이후 예상 종부세를 미리 계산해볼 필요가 있습니다.

양도세 장기보유특별공제도 ‘거주 중심’으로

양도세(양도소득세) 변화에서 눈여겨볼 부분은 장기보유특별공제입니다.

주택에 대해서는 앞으로 장기거주소득공제로 개편됩니다. 2027년까지는 현행 체계를 유지하지만,

2028년부터 1세대 1주택은 보유기간보다 거주기간의 공제 비중이 커집니다.

2028년에는 보유 연 2%·거주 연 6%, 2029년부터는 보유공제가 사라지고 거주기간에 연 8%씩, 최대 80%가 적용되는 구조입니다.

즉 10년간 실제 거주했다면 최대 80% 공제율을 적용받을 수 있지만, 10~15년을 보유했더라도 실제 거주기간이 짧다면 공제율이 크게 낮아질 수 있습니다.

이는 장기간 투자 목적으로 보유한 주택과 실제 생활 기반으로 오랫동안 거주한 주택을 세제상 다르게 보겠다는 의미로 해석할 수 있습니다.

고액 양도차익에 대한 공제액 한도도 생깁니다. 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원이 한도입니다.

반대로 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택은 양도소득 기본공제가 기존 250만원에서 2,500만원으로 확대될 예정입니다.

다주택자는 2027~2028년 ‘매도 타이밍’이 중요합니다

다주택자에게는 일종의 매도 기회도 열어둡니다.

조정대상지역 주택의 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화됩니다.

2주택자는 2027년 기본세율에 +5%포인트, 2028년에는 +10%포인트, 3주택 이상은 각각 +10%포인트, +15%포인트가 적용될 예정입니다.

하지만 2029년부터는 다시 2주택 +20%포인트, 3주택 이상 +30%포인트 수준으로 돌아갑니다.

따라서 처분을 고민하는 다주택자라면 단순히 집값 전망만 볼 것이 아니라

2027년과 2028년 중 어느 시점에 매도하는 것이 세후 금액 기준으로 유리한지 비교할 필요가 있습니다.

취득가액, 필요경비, 보유기간, 실제 거주기간, 조정대상지역 여부에 따라 결과가 달라질 수 있으므로

매도가 예정되어 있다면 양도소득세를 연도별로 계산해보는 것이 좋습니다.

65세 이상 지방 이주라면 최대 5억원 감면 체크

은퇴 후 지방 이주를 고민하고 있다면 눈여겨볼 부분입니다.

65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 2027년에는 양도세의 50%, 최대 5억원, 2028년에는 30%, 최대 3억원까지 감면하는 특례가 신설됩니다.

다만 단순히 지방으로 주소만 옮긴다고 받을 수 있는 혜택은 아닙니다.

해당 주택의 전체 보유기간 중 5년 이상 거주하고, 양도일 현재 2년 이상 계속 거주해야 합니다.

또한 처분 후 6개월 안에 본인과 배우자가 비수도권으로 실제 이주하는 등의 조건도 붙습니다.

감면 후 5년 이내 수도권으로 다시 이주하거나 수도권 주택을 취득하면 세액이 추징될 수 있습니다.

따라서 이 제도는 단기적인 절세 수단보다는 실제 은퇴 후 주거 이전 계획이 있는 65세 이상 1주택자가 검토할 만한 특례로 보는 것이 적절합니다.

결국 2026년 부동산 세제의 핵심은 ‘보유’보다 ‘거주’

결국 2026년 세제개편안의 핵심은 ‘보유’에서 ‘거주’로의 이동입니다.

1주택자는 실거주 여부를, 다주택자는 2027~2028년 매도 시점을, 은퇴 세대는 비수도권 이주 특례를 지금부터 점검해볼 필요가 있습니다.

앞으로 주택을 살 때도 단순히 “오를 집인가?”만 볼 것이 아니라 “내가 실제 거주할 집인가?”를 함께 따져야 합니다.

같은 주택이라도 실거주 여부에 따라 종부세와 양도세가 달라지면서 세후 수익률 자체가 달라질 수 있기 때문입니다.

출처

• 재정경제부, 「2026년 세제개편안」, 2026.8.3.
• 법제처, 「종합부동산세법 일부개정법률안」 입법예고
• 국민참여입법센터, 「소득세법 일부개정법률안」 입법예고
• 국민참여입법센터, 「조세특례제한법 일부개정법률안」 입법예고